JAK WAŻNY JEST ZARZĄD WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ?

Szanowni Państwo, kontynuujemy cykl artykułów dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
W pierwszym artykule wyjaśniliśmy, co to jest zarząd własny, zarząd powierzony i kim jest administrator wspólnoty. W naszym mieście zdecydowanie większość wspólnot posiada zarząd własny, a sprawami wspólnoty zajmuje się administrator. Gdy zawiązuje się wspólnota, trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd wspólnoty.
Właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W zależności od treści uchwały, zarząd może być powołany na określony czas (kadencję) lub bezterminowo. Właściciele lokali muszą zdecydować nie tylko, kto wejdzie w skład zarządu, ale ile członków zarząd będzie liczył. Późniejszy zarząd może przybrać zupełnie odrębną formę. Przy zmianie zarządu możemy mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego składu i powołaniem nowego określonym takim samym liczbowo składzie lub innym. Na przykład zarząd był czteroosobowy, a właściciele lokali odwołali jednego z członków, nie powołując na jego miejsce innej osoby, więc zarząd stał się zarządem trzyosobowym. Zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy bez żadnego limitu, co do górnej granicy liczby członków. To właściciele lokali decydują o jego składzie ilościowym oraz osobowym. Właściciele mają zupełną swobodę odwołania zarządu i powołania nowego, dokonywania zmian w jego składzie.
Członek zarządu z własnej woli może przestać piastować swoją funkcję, ale taką decyzję oznajmia wspólnocie w formie pisemnej. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Np. właściciel lokalu może wyznaczyć osobę spoza wspólnoty do jej reprezentowania i taka osoba również może wejść w skład zarządu. Warto wspomnieć o występującym we wspólnotach mieszkaniowych przewodniczącym zarządu. Wiele wspólnot, powołując członków zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego. Nadanie tej funkcji następuje w uchwale w sprawie wyboru lub członkowie zarządu wybierają spośród siebie przewodniczącego. Ustawa przewiduje tylko instytucję członka zarządu, nie różnicując praw poszczególnych członków. Jednego z członków zarządu można tytułować przewodniczącym, ale nie można mu przypisywać żadnych szczególnych uprawnień. Można go powołać, aby zwoływał zebrania czy koordynował pracę zarządu, ale nie można myśleć, że bez niego nie może odbyć się zebranie zarządu, na przykład z inicjatywy innego członka zarządu. Jego podpis nie jest potrzebny na każdym dokumencie. Zgodnie z ustawą w przypadku zarządu wieloosobowego oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Niemniej taka funkcja jest przydatna w relacjach zarząd, wspólnota, administrator.
Jaka jest rola zarządu we wspólnocie? Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Wyjaśniamy, że chodzi tu o wszelkie relacje prawne i faktyczne z podmiotami trzecimi wobec wspólnoty, a zatem na przykład zawieranie umów z dostawcami mediów, wykonawcami remontów, których wybiera zarząd czy usług polegające na sprzątaniu bądź kontroli właściwego stanu technicznego nieruchomości. Zwołuje zebrania wspólnoty. Reprezentacja obejmuje także występowanie w imieniu wspólnoty do sądów i innych organów władzy publicznej. Są to czynności zwykłego zarządu podejmowane przez zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej jego zakres potrzebna jest uchwała właścicieli lokali – wspólnoty.
Czego nie może robić zarząd: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego; 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; 4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; 5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; 6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej; 6a) nabycie nieruchomości; 7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16; 8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych; 10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. To może dokonywać wspólnota w drodze uchwał. Ustalenie wynagrodzenia dla Zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dla ustalenia wynagrodzenia potrzebna jest uchwała.
Jak wygląda działalność zarządów wspólnoty w praktyce. Obserwujemy, że wybór zarządu lub jego nowych członków stanowi nie lada problem. Właściciele lokali nie są zainteresowani, aby wchodzić w skład zarządu. Przeważnie składy zarządów są te same od wielu lat, powołane gdy powstała wspólnota. Przeważnie w zarządach zasiadają seniorzy. Dużym problemem jest uzupełnienie składu zarządu lub wyboru nowego. Przyczyn jest wiele. Brak zainteresowania sprawami wspólnoty przez właścicieli, odpychanie od siebie podejmowania decyzji w imieniu wspólnoty, pretensje i roszczenia mieszkańców wobec zarządu co zniechęca osoby do prac w zarządzie. Właściciele niejednokrotnie traktują zarząd jak dozorcę wspólnoty. Jest to jak najbardziej błędne postrzeganie. Każdy właściciel powinien dbać o wspólnotę. Jeżeli stwierdza usterkę, zniszczenie, ten fakt powinien zgłosić do administratora w ostateczności do zarządu. Każda wspólnota ma informacje dot. kontaktu z administratorem, i gdzie zgłaszać awarie. Nie traktujmy zarządów jako osoby odpowiedzialne za wkręcanie żarówki, naprawianie klamek, sprzątanie.
Z naszej praktyki wynika, że Zarząd wspólnoty pełni dosyć istotną rolę w funkcjonowaniu wspólnoty. Praca w Zarządzie to prawa i obowiązki zarówno w stosunku do sąsiadów, jak również instytucji i urzędów, przed którymi Zarząd reprezentuje wspólnotę. Jeżeli w Zarządzie wspólnoty zasiadają ludzie rozważni oraz spokojni, dla których liczy się dobro Wspólnoty, to przy udziale dobrego administratora, oraz właścicieli nieruchomości wspólnota jest dobrze zarządzana, zadbana, bezpieczna, a mieszkańcy z przyjemnością w niej mieszkają. W Zarządach, w których do głosu dochodzą osoby o charakterze awanturniczym, wywołujący konflikty, zmieniający co chwilę administratorów, będziecie Państwo co chwilę świadkami awantur, spraw sądowych a Państwa nieruchomości będą ulegały powolnemu niszczeniu z powodu konfliktów i braku decyzji, chociażby w sprawach niezbędnych remontów.
W praktyce mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej zasiadający w Zarządzie, wykonują swoją pracę bez wynagrodzenia, za co należy im się szacunek i podziękowania.
Stowarzyszenie Spółdzielców i Wspólnot Mieszkaniowych (kontakt: tel. 603-716-020; e-mail: info@naszemiasto.starachowice.pl)

Redaktor

Przeczytaj więcej moich tekstów:

• Szkoła Podstawowa nr 12 w Starachowicach ma już 55 lat
• Witamy na świecie, Leo!
• Książę z Dubaju okazał się oszustem. Kobieta straciła 8 tys. zł!
• Witamy na świecie Ignasia Piwnika!
• Turniej charytatywny dla Łukasza po ataku psów w Osinach