GŁOSOWANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

W pierwszym kwartale roku odbywają się zebrania wspólnot mieszkaniowych, na których podejmowane są istotne decyzje dotyczące zarządu nieruchomościami. Warto przybliżyć zatem problematykę zasad głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych. Regułą jest podejmowanie we wspólnocie mieszkaniowej uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości przysługujących im udziałów w nieruchomości. Odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli.
Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), a w szczególność przepis art. 23 tej ustawy, przy czym ma on zastosowanie wyłącznie w tzw. wspólnotach dużych (gdzie liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 7 lokali). W przypadku tzw. małych wspólnot zastosowanie znajdują w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.
Tryby głosowania nad uchwałami
Głosowanie nad uchwałami może być przeprowadzone: na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów, w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. W przypadku zbierania głosów częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów a częściowo na zebraniu, członkowie wspólnoty powinni zostać powiadomieni o treści uchwały. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy. Zbieranie głosów w trybie indywidualnym spoczywa na zarządzie wspólnoty. Tej czynności nie może wykonywać administrator.
Ustawowa zasada głosowania – podjęcie uchwały większością głosów
Zasadą jest podejmowanie uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwała zostaje zatem prawidłowo podjęta, jeżeli za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wymóg ten dotyczy ogólnej ilości udziałów, a nie tylko udziałów właścicieli, którzy uczestniczyli w głosowaniu, czy też brali udział w zebraniu jeżeli takie się odbyło. W sytuacji, gdy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości, w podejmowaniu uchwał bierze także udział dotychczasowy właściciel nieruchomości (w praktyce najczęściej w naszym przypadku jest gmina). Zasadę, zgodnie z którą siła głosu właściciela lokalu zależy od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej, właściciele lokali mogą zmienić na zasadę, zgodnie z którą jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos – podejmując uchwałę – większością udziałów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (co wynika z wyrażonego w ustawie zwrotu „uchwała podjęta w tym trybie”). Zmiana taka musi dotyczyć konkretnej sprawy. Brak jest natomiast możliwości wprowadzenia w drodze „zwykłej” uchwały właścicieli lokali zasady, iż we wszystkich sprawach głosowanie będzie przeprowadzane według zasady jeden właściciel – jeden głos. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Wpływ mniejszości właścicieli lokali na sposób głosowania na uchwałą
Ustawa o własności lokali dopuszcza również możliwość zmiany sposobu głosowania przez mniejszość właścicieli lokali. Istnieje bowiem możliwość wprowadzenia zasady jeden właściciel jeden głos również wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów (20%) w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu przynajmniej jednego z poniższych warunków:
– suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo – większość udziałów należy do jednego właściciela.
Żądanie zmiany sposobu głosowania powinno nastąpić na piśmie i zostać złożone do zarządu lub też ustnie na zebraniu i powinno zostać wpisane do protokołu zebrania. Żądanie takie musi dotyczyć konkretnej uchwały, a zatem w przypadku głosowania kilku uchwał na zebraniu powinno ono zostać zgłoszone do każdej uchwały oddzielnie. Trzeba podnieść, iż ustawa nie zawiera ograniczeń odnośnie zmiany sposobu głosowania, a zatem taka zmiana może dotyczyć wszystkich rodzajów spraw.
Prawo do głosu współwłaściciela lokalu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych
Istotne wątpliwości dotyczące oddawania głosu powstały w sytuacji, gdy lokal oraz udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami niewyodrębnionymi jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a zatem współwłaścicielom przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem. Można przyjąć, iż po wejściu w życie nowelizacji ustawy na każdego współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych przypada własny cząstkowy udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel ma więc głos o sile odpowiadającej iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu z udziałem tego lokalu w nieruchomości wspólnej np. w przypadku rozwodu. Każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje prawo do  odrębnego głosu, nawet jeśli inny współwłaściciel danego lokalu oddaje głos przeciwny. Wyjątkiem od powyższej regulacji jest głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos.  Prawo głosu w imieniu właściciela może wykonywać również ustanowiony przez niego pełnomocnik, legitymujący się ważnym umocowaniem. W odniesieniu do zasad konstruowania takiego pełnomocnictwa, jak też wymogów stawianych osobie pełnomocnika, należy odwołać się do ogólnych przepisów k.c.3 o pełnomocnictwie. Nie ma przy tym przeszkód, aby pełnomocnik reprezentował więcej niż jednego właściciela lokalu.
Co do zasady, o tym czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości.
Stowarzyszenie Spółdzielców i Wspólnot Mieszkaniowych (kontakt: tel. 603-716-020; e-mail: [email protected])
StarachowiceStowarzyszenia Spółdzielców i Wspólnot Mieszkaniowychwspólnota mieszkaniowa